奥园地产转型升级谋多元化扩张 互联网与海外市场齐头并进

曾经以复合地产闻名中国房地产行业的中国奥园地产集团（03883.HK）在不断做大核心房地产业务之外，也开始将触角往新的市场领域去延伸。奥园2014年业绩显示，该集团合同销售金额约为人民币122亿元，同比上升约22%，这是继2013年奥园销售额翻倍之后的又一个高速增长的年份,较大幅度高于同行业平均增长水平

曾经以复合地产闻名中国房地产行业的中国奥园地产集团（03883.HK）在不断做大核心房地产业务之外，也开始将触角往新的市场领域去延伸。

奥园2014年业绩显示，该集团合同销售金额约为人民币122亿元，同比上升约22%，这是继2013年奥园销售额翻倍之后的又一个高速增长的年份,较大幅度高于同行业平均增长水平。2015年3月国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产T0P10研究组”权威评选中，奥园集团入围中国房企综合实力30强，运营效率全国第5名。该集团年初曾谨慎预计，今年的销售将保持约15%的增长，而2015年前四个月，奥园集团销售额33.1亿元，同比增长28%。这是奥园集团进入2015年以来，销售连续四个月实现增长。

更为值得关注的是，该集团在内部已经悄然启动一系列转型升级的战略部署，包括房地产投资方面往海外市场寻找机会，以及在互联网+方面的不断突破。

有消息显示，奥园已将发展互联网业务确立为该集团多元化发展方向，并已成立了相应科技公司，与中国知名专业互联网公司合作，打造有个性化特色的开放性互联网平台，在全国范围内连接家庭和生活服务。

复合地产2.0版

以“成就客户需求”为内涵，“提供优质服务”为外延，奥园更新理念打造复合地产升级版。

经过近20年的发展，奥园独特的复合地产名片早已深入人心。

从1996年成功开发广州金业别墅花园与广州奥园至今，中国奥园地产集团相继开发了四十多个大型房地产项目，成功地实践了运动复合、教育复合、科技复合、养生复合等多种复合地产开发模式。

2014年，顺应中国旅游市场高速发展与产业升级，奥园在文化旅游产业开始了新的尝试。位于广东英德的“奥园印象岭南文化旅游城”采用“文化＋旅游＋地产”的全新复合开发模式，引进奢侈酒店品牌悦榕庄酒店集团和中国顶级演艺制作公司――山水盛典（著名导演梅帅元创立，奥园为其战略股东），打造华南第一个集休闲度假、魔幻主题娱乐城、居住、养生养老等多功能的大型综合项目。

踏入2015年，奥园与山水盛典再度战略合作，打造“奥园韶关印象”项目。广东韶关拥有“南宗禅法”发源地南华寺、国家自然保护区丹霞山、广府文化发源地珠玑巷等丰富的历史人文和自然景观，年接待游客逾2000万人次。奥园韶关印象项目将结合韶关独特的旅游资源和禅宗文化，打造华南首个世界级旅游度假综合区，涵盖文化、旅游、商业、住宅等业态。

至于奥园的核心业务商业和住宅的开发方面，该集团曾表示：公司甚为注重商住业务双线发展，住宅项目及商业项目的比例会根据市场状况、客户需求、商业规律等因素进行动态调整，灵活应对市场经济变化。例如2014年住宅及商业项目的合同销售金额各占一半，当市场经济起变化，可能会调整为四六比例等。今年奥园暂时以住宅项目占55%、商业项目占45％方向发展，其中商业项目保持“销售为主，自持为辅”的轻资产模式，增加营运的弹性。

总体而言，按照奥园集团执行总裁杨忠自己的话说，奥园正在对复合地产进行全方位地升级转型，未来将不再是提供一个住房那么简单，而是把客户的需求放到第一位，将奥园提供的优质服务融入到社会的生态服务体系当中。

可以说，奥园集团已经将其原有的复合地产概念升级为全新的2.0版本，从外延上看，便是围绕客户家庭生活提供全方位的优质服务，而其内核便是“成就客户在现在以及将来的全部需求”。

围绕这一命题，奥园集团内部启动了不少战略转型，无论是旗下的商业地产还是住宅地产，在投资、产品等各个方面都做出了相应调整。例如占公司销售收入40%左右的商业地产，未来奥园可能会更倾向于保留部分社区商业，以与“最后一公里”的客户服务目标相匹配。

投资风格趋于稳健

可以预见，随着多产品形态以及多元化的投资不断成熟，奥园在复合地产上经营收益有望在某个时间点形成井喷效应。

事实上，从2013年起，奥园便已经步入发展的快车道，其当年合同销售一举突破100亿大关，实现翻倍增长。到2014年，奥园依然在房地产销售市场上领先同行实现22%的增长。

难能可贵的是，奥园高速发展的同时，较好地保持了各项财务指标的优化。2014年营业额约为人民币70亿元，同比上升约22%；毛利润约为人民币21亿元，同比上升约18%；毛利率保持稳定，约为30%；净利润约为人民币8亿元，按奥园约27亿股本计算，每股盈利0.29元。截至2014年底，奥园的净资产为90.3亿元。

值得提及的是，虽然处于高速发展过程当中，但奥园的负债水平却显著下降。数据显示，截至2014年12月31日，该集团净负债比率为61.8%，同比下降2.2个百分点，较2014年中期下降8.6个百分点。现金回款率保持81%的高水平，反映出奥园财务表现稳健。

另外，奥园集团在资本运作方面也变得更为积极。2014年上半年，奥园集团在境外发行五年期3亿美元票据，得到国际资本市场热捧，获超额认购4.2倍，进一步优化了债务结构。下半年又引入华夏保险为战略投资者，募资人民币10亿元，推进了轻产运营模式，强化现金流。截至去年底，奥园集团拥有可动用现金约59亿元，为其在今年的投资奠定坚实基础。

奥园集团执行总裁杨忠透露，未来奥园会根据市场变化进行更合理项目投资，住宅及商业开发依然是公司坚持的核心业务，根据产品策略的调整，公司在一线城市改善型刚需住房的比例将会逐步提升。

截至2014年底，数据显示，奥园集团旗下的土地储备为1200万平方米，其中70%左右为住宅用地。这些土地资源足以维持集团未来5年的可持续性开发业务。

不过，这并未降低公司进一步拓展投资区域的动力。2015年3月，奥园便与澳洲当地具实力的开发商Ecove建立联营公司，持有70%股权，收购悉尼市中心“伊莉萨白130号”项目，合作兴建高端住宅公寓，规划38层，合共148套公寓及2个商铺，是奥园首个海外房地产项目，亦是开拓海外市场的第一步，寻求资产组合及运营多元化。

据了解，仅仅这个悉尼市区的项目货值就高达20亿元人民币，预计今年可销售大约7亿~8亿，其给奥园的整体贡献已不容小觑。

互联网打开新局面

从2014年开始，互联网概念几乎是绝大多数房地产企业都无法绕开的一个话题，无论万科造访各大互联网公司，还是碧桂园董事局主席与小米创始人的密会，种种迹象均显示房地产的互联网+这一趋势已发展成为一股不可逆转潮流。

奥园也不例外。2015年初，奥园发布了AO智慧公寓v1.0，为商业与住宅用户透过手机或其他移动媒体，与社区、朋友、业务伙伴、客户等时刻保持联系而为生活增值，促进销售。

具体而言，AO智爱生活平台，从智能的硬件，智慧的服务，到提供智爱生活空间三个维度，提供三个模块，是和营销结合的全网营销的模块，有AO智慧公寓、AO商城、AO商街，还有AO智慧社区，这些模块可以为奥园的住户和商户提供一个很好的运营和服务，还协助他们能够创造一个很开放、很时尚、很个性化的生活。

据介绍，2015年7月，AO产品线将在广州、重庆率先登场，住户及商户可以透过AO智慧平台享受智爱生活乐趣。这一新的产品到底是怎样运作的呢？例如：在广州奥园城市天地的AO智慧社区里，住客通过智能电话自动接入AO智慧服务平台，随时随地获取小区物业和周边商家服务，使用智能门禁、智慧车库服务增添生活便利，还有丰富多彩的O2O社交体验等。

杨忠认为，AO公寓代表“智慧、共享、包容”的服务内涵，以及“互动、开放、个性”的移动互联网精神。而他本人也是奥园房地产互联网化的坚定推动者。

在杨忠看来，互联网+房地产，就是房地产和互联网的融合，其中包含两个层面的意思，第一个是认知层面，就是把房地产互联网思维结合起来，比如说用户至上、极致思维、平台思维、迭代创新思维，把这样一种思维融到房地产的整个开发过程当中。另外一个层面就是技术层面，其实互联网应该是信息技术的一个核心要素的提炼，把它融合到房地产的开发过程中。例如在奥园内部，已经在开发、物业管理的各个环节引入了互联网的智能运营系统，从而极大提高效率。

“我认为有很多的创新工作可以做，空间还是很大的。”杨忠的这一判断，也在一定程度上影响着奥园多元化业务的拓展方向。

可靠消息显示，奥园已经成立专门的互联网科技公司，与国内的知名互联网企业进行了合作，未来将打造一个中国最好的家庭生活服务平台，连接家庭和服务，不依托奥园现有的项目以及旗下的物业管理，而是穿透物业管理壁垒，成为与普通人家庭生活颇具黏性的全新互联网平台。

虽然奥园方面没有透露有关这一合营公司的具体业务，但可预见的是，一旦其打造的平台能够吸引足够数量的受众，那么未来其给奥园的业绩贡献空间，将是无法用房地产的传统评估方法所能预测的。

张歆晨